IFRS verstehen

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist ein Sub-Lease?
2. Klassifizierung des Sub-Lease
3. Bilanzierung beim Zwischenleasinggeber
4. Bilanzierung beim Endleasingnehmer
5. Praktisches Beispiel
6. Häufige Fehler in der Praxis
7. Vergleich: HGB vs. IFRS 16

1. Was ist ein Sub-Lease?

Ein Sub-Lease (Untermietverhältnis) entsteht, wenn ein Leasingnehmer den geleasten Vermögenswert ganz oder teilweise an einen Dritten weitervermietet – und dabei selbst weiterhin an seinen ursprünglichen Leasinggeber gebunden bleibt.

Es gibt also drei Parteien:

Ursprünglicher Leasinggeber (Head Lessor)
         ↓  Head-Lease
Zwischenleasinggeber / Intermediate Lessor
         ↓  Sub-Lease
Endleasingnehmer (Sub-Lessee)

📌 IFRS 16 Appendix A – Definition: „A transaction in which an underlying asset is re-leased by a lessee (‚intermediate lessor‘) to a third party, and the lease (‚head lease‘) between the head lessor and lessee remains in effect.“

Typische Praxisfälle:

• Konzerninternes Leasing (Muttergesellschaft least zentral, gibt weiter an Tochtergesellschaften)
• Unternehmen mietet Bürofläche und vermietet Teile davon unter
• Sale-and-Leaseback mit anschließender Weitervermietung

2. Klassifizierung des Sub-Lease

Die Klassifizierung entscheidet alles – sie bestimmt, wie der Zwischenleasinggeber das Sub-Lease bilanziert.

Die zentrale Regel (IFRS 16.B58):

Der Zwischenleasinggeber klassifiziert das Sub-Lease nicht anhand des zugrunde liegenden Vermögenswerts, sondern anhand des ROU-Assets aus dem Head-Lease.

Das ist ein wichtiger Unterschied zur normalen Leasinggeberbilanzierung!

Klassifizierungskriterien (analog IFRS 16.62 i.V.m. IFRS 16.B58):

Frage: Werden im Wesentlichen alle Risiken und Chancen
       am ROU-Asset auf den Sub-Lessee übertragen?
        JA → Finanzierungsleasing
        NEIN → Operating-Leasing

Indizien für Finanzierungsleasing (IFRS 16.63):

3. Bilanzierung beim Zwischenleasinggeber

Der Zwischenleasinggeber hat zwei Verhältnisse gleichzeitig zu bilanzieren:

3.1 Head-Lease (als Leasingnehmer)

Wie jeder normale Leasingnehmer unter IFRS 16:

• ROU-Asset in der Bilanz
• Leasingverbindlichkeit in der Bilanz

📌 IFRS 16.B57 – Der Zwischenleasinggeber bilanziert den Head-Lease und den Sub-Lease getrennt voneinander.

3.2 Sub-Lease als Finanzierungsleasing

Das ROU-Asset aus dem Head-Lease wird ausgebucht und durch eine Nettoinvestitionsforderung ersetzt.

Buchung bei Beginn des Sub-Lease:
Nettoinvestitionsforderung (Sub-Lease)   SOLL
     an ROU-Asset (Head-Lease)           HABEN

Laufende Buchungen:

• Zinserträge aus der Forderung (Effektivzinsmethode)
• Weiterhin: Zinsaufwand + Tilgung auf die Head-Lease-Verbindlichkeit
• Kein Abschreibungsaufwand mehr auf das ROU-Asset

📌 IFRS 16.67 – Der Leasinggeber erfasst beim Finanzierungsleasing eine Forderung in Höhe des Nettoinvestitionswerts, nicht den Vermögenswert selbst.

3.3 Sub-Lease als Operating-Leasing

Das ROU-Asset verbleibt in der Bilanz des Zwischenleasinggebers.

Laufende Buchungen:
1. Head-Lease:    Zinsaufwand + Tilgung der Verbindlichkeit
                  + Abschreibung des ROU-Assets
2. Sub-Lease:     Lineare Vereinnahmung der Leasingzahlungen als Ertrag

⚠️ Wichtig: Es kann zu einer GuV-Asymmetrie kommen, wenn das Abschreibungsprofil des ROU-Assets nicht mit dem Ertragsprofil des Sub-Lease übereinstimmt.

4. Bilanzierung beim Endleasingnehmer (Sub-Lessee)

Der Sub-Lessee behandelt das Sub-Lease wie jedes andere Leasingverhältnis – er schaut ausschließlich auf seinen Vertrag mit dem Zwischenleasinggeber.

• Prüfung: Liegt überhaupt ein Leasingverhältnis vor? (IFRS 16.9)
• Erstansatz: ROU-Asset + Leasingverbindlichkeit
• Laufzeit: Laufzeit des Sub-Lease (nicht des Head-Lease!)
• Zinssatz: Grenzfremdkapitalzinssatz, sofern impliziter Zinssatz nicht bestimmbar

📌 IFRS 16.26(b) – Kann der dem Sub-Lease zugrunde liegende Zinssatz nicht ohne Weiteres bestimmt werden, verwendet der Sub-Lessee seinen Grenzfremdkapitalzinssatz.

5. Praktisches Beispiel

Sachverhalt:

Die Alpha AG (Zwischenleasinggeber) hat am 1.1.2022 ein Bürogebäude für 10 Jahre geleast (Head-Lease). Jährliche Rate: € 200.000, Zinssatz: 3 %. Das ROU-Asset beträgt zum 1.1.2024 noch € 1.340.000, die Leasingverbindlichkeit noch € 1.400.000 (nach 2 Jahren Laufzeit).

Am 1.1.2024 vermietet die Alpha AG das Gebäude vollständig für 8 Jahre an die Beta GmbH (Sub-Lessee) unter. Jährliche Sub-Leasingrate: € 210.000, Zinssatz: 3,5 %.

Schritt 1: Klassifizierung des Sub-Lease

→ Ergebnis: Finanzierungsleasing (IFRS 16.63(a))

Schritt 2: Buchung bei Alpha AG zum 1.1.2024

Barwert der Sub-Lease-Forderung:

BW = 210.000 × [(1 - (1,035)^-8) / 0,035]
BW = 210.000 × 6,8740
BW = € 1.443.540

Schritt 3: Laufende Buchungen Alpha AG – Jahr 2024

Head-Lease (Verbindlichkeit):

• Zinsaufwand: € 1.400.000 × 3 % = € 42.000
• Tilgung: € 200.000 − € 42.000 = € 158.000

Sub-Lease (Forderung):

• Zinsertrag: € 1.443.540 × 3,5 % = € 50.524
• Forderungsminderung: € 210.000 − € 50.524 = € 159.476

GuV-Ausweis Alpha AG 2024:

6. Häufige Fehler in der Praxis

7. Vergleich: HGB vs. IFRS 16